¿Por qué y en cuáles propiedades de oficinas conviene invertir? Primera parte
John Greenman
Carta desde Denver
En el mundo de las inversiones inmobiliarias comerciales, las propiedades de oficinas pueden ser una opción controvertida. Los críticos afirman que los edificios de oficinas demandan más capital y son más volátiles en sus rendimientos que los demás tipos principales de propiedades, como las multifamiliares, industriales y de comercio minorista. (Dejamos de lado el sector hotelero. ya que en realidad un hotel, más que un activo de bienes raíces tradicional con alquileres a largo plazo, es un complejo negocio de operación diaria alojado en una envoltura inmobiliaria). ¿Entonces por qué asumir el riesgo de poseer propiedades de oficinas?
En la Primera parte de esta entrada de blog, nos centraremos en los inversionistas institucionales; en la Parte 2, en los privados.
Asignación correcta
Primero que nada, los inversionistas institucionales (personas morales) que desean participar rentablemente en la clase de activos de propiedades inmobiliarias comerciales (CRE) necesitarán una exposición considerable a propiedades de oficinas. Después de todo, en cuanto a su valor, los edificios de oficinas constituyen el 50% de las existencias actuales de CRE.
Valuaciones dinámicas
Segundo, los fondos de especulación y otros inversionistas institucionales con más criterios de rendimiento total (IRR) que de ingreso actual compran edificios de oficinas porque les atrae que este sector pueda generar plusvalía más rápidamente que otros tipos de propiedades, lo cual ocurre cuando un subsegmento determinado del espacio de oficinas crece aceleradamente debido a cambios en el entorno económico.
Vimos esto en Houston durante el boom de petróleo y gas de 2012–2014, y lo vemos en la explosiva expansión de alta tecnología en la zona de la bahía de San Francisco que comenzó por el 2010 y que aún sigue firme; los alquileres de las oficinas en San Francisco se han duplicado desde 2010.
Prestigio y felicidad
Un tercer factor para algunos inversionistas, particularmente los fondos soberanos extranjeros y algunos individuos de muy gran patrimonio, puede ser el prestigio y el goce derivado de ser dueño de una propiedad de oficinas icónica. Simplemente es más divertido ser el dueño del Rockefeller Center en Nueva York o la TransAmerica Pyramid en San Francisco que de la bodega más hermosa del mundo.
¿Qué pasa con los inversores individuos de alto patrimonio?
¿Pero qué pasa con el inversionista privado que, al incluir propiedades inmobiliarias comerciales como estrategia de diversificación de portafolio, sólo desea un buen rendimiento ajustado al riesgo? También para estos inversionistas las oficinas pueden ser atractivas, pero sólo las de cierto tipo. Precisamente nos concentraremos en ese tipo en la Parte 2.