¿Por qué y en cuáles propiedades de oficinas conviene invertir? Segunda parte

John Greenman

Carta desde Denver

Esta es la Segunda parte de una serie en dos entregas dedicada a explicar, por un lado, por qué inversionistas de todo tipo tienden a preferir propiedades de oficinas y, por otro lado, qué criterios de selección de tales oficinas recomendamos para inversionistas privados (individuos o familias de alto patrimonio).

En la Primera parte, explicamos por qué los fondos centrados en rendimiento total y los inversionistas institucionales desearán asignaciones de portafolio considerables en propiedades de oficinas. En esta segunda parte, nos centraremos en los criterios de selección para los inversionistas particulares. El primer criterio es por supuesto la ubicación.

Buenos fundamentos macroeconómicos

Al igual que con todos los bienes raíces comerciales, al buscar propiedades de oficinas, lo primero que se debe hacer es elegir ciudades con sólidos fundamentos macroeconómicos. Seleccionamos todas las ciudades del sudoeste de Estados Unidos que supervisamos de cerca en TransEconomics precisamente en base a este criterio.

El tamaño correcto

Segundo, el tamaño de la propiedad debe corresponder con la capacidad patrimonial del inversionista. Muchos de los activos suburbanos más pequeños coinciden con la capacidad patrimonial de los inversionistas privados.

Ubicación de calidad

Tercero, se debe buscar cuidadosamente entre todas las inversiones disponibles y encontrar las que ofrecen ubicaciones de mejor calidad. La mayoría de los activos de oficinas en nuestras ciudades favoritas del sudoeste de Estados Unidos están situados en submercados suburbanos. Más precisamente, quedan en “micromercados” maduros que han sido densificados y ofrecen una amplia gama de servicios importantes para los arrendatarios de oficinas actuales, incluida la más amplia variedad posible de opciones de transporte.

La composición correcta de la nómina de alquileres

Finalmente, para maximizar la capacidad de generar tanto un ingreso fijo como el potencial de apreciación a largo plazo, los inversionistas privados deben analizar la composición de la nómina de alquileres. Preferimos edificios cuyos inquilinos provengan de una amplia gama de sectores, con vencimientos de alquiler escalonados a lo largo de varios años y una cantidad suficiente de inquilinos como para que ninguno predomine en el flujo y por lo tanto en la rentabilidad de la propiedad.

La diversidad de inquilinos es importante para evitar la exposición indebida al “colapso” de un determinado tipo de negocio, como aprendieron para su pesar los propietarios que tenían una alta concentración de firmas inmobiliarias residenciales en sus edificios cuando colapsó el negocio de las hipotecas de alto riesgo en 2007-2008.

Del mismo modo, tener alquileres que venzan gradual y ordenadamente, en vez de agrupados en uno o dos años, evita el riesgo de tener que rebajar la renta de todos los alquileres si las negociaciones de renovación de arriendos justo coinciden con un período de baja demanda del mercado.

Finalmente, si ningún inquilino individual representa más del 20% de todo el flujo de alquileres, la pérdida de dicho inquilino no pondrá en riesgo a toda la propiedad. La mayoría de las propiedades bien ocupadas pueden resistir la pérdida del 20% de los ingresos sin retrasarse en el pago del servicio de la deuda. Es mejor dejar los edificios ocupados sólo por uno o dos grandes inquilinos a los propietarios institucionales, que están mejor preparados para soportar los costos de buscar un nuevo arrendatario en caso de vacancia.

Próximo paso: eficiencia de gestión

Los inversores privados ciertamente pueden hacer una buena inversión de largo plazo en el sector de oficinas si tienen cuidado de seleccionar la composición de alquileres correctas después de preocuparse por una macroeconomía regional positiva y la calidad de la ubicación del activo, el siguiente paso será aumentar la eficiencia de gestión agregando propiedades similares cercanas –en otras palabras, creando un portafolio.